园区运营打造之“三业”协同

产业园区是一项投资大、周期长、回报慢的复杂而艰巨的工程，其运营管理存在很多不确定因素乃至无序运营的可能。产业园区的运营管理不像传统住宅地产项目，做好物业管理就没事了；也不像商业地产项目，做好商业招商和物业管理，就成事了。产业地产、产业园区的运营需要做到物业、商业与产业，“三业”相辅相成，协同并进。

一、物业管理是基础

产业园区的物业管理指对园区的公共部分建筑物、场所、设施的共同管理，包括绿化、水、电、空调、网络通信、卫生、公共配套设施等日常硬件管理，也包括具有规范化的物业管理体系、专业化的物业管控流程，以及应急性的处置措施等软性服务。

对于园区来说，物业管理是运营发展最基本的保障，就犹如是建筑物的“地基”，起着无可替代的作用。园区其他商业、产业部分的服务都应当建立在做好物业管理的基础上。而对于园区企业而言，好的物业管理就如同遇到一个贴心周全的“好管家”，使企业不需要为物业上的琐碎分神，从而能更加集中精力地发展自身的实业，为园区的发展创造更多价值。

二、商业配套是保障

目前，有许多已建成的产业园区商圈多以满足本地需求的低端商业服务为主，业态不够多元且档次较低，商业形态大多零星分散。这归根结底是部分产业园区没有针对园区的产业业态及园区企业的主体客群透彻分析导致的结果。正确的做法应该是，在园区规划的基础上按图索骥，根据园区的业态及主体客群的相关需求有针对性地进行商业招商。同时，不断提高商业配套的品质，设定基础保障类、品质提升类、市场引导类等不同类别的配套列表，实现多层次差异化精准对接。

园区的商业配套除了餐厅、大型商务旅馆、超市、购物中心等基础设施，更完善的会设有公寓、银行、健身房等。而具有“微型城市”级别的产业园区在合理范围内还会配置社区图书馆、文化艺术中心、学校、医疗卫生中心等提升园区品质项目。要注意的是，园区商业配套的服务主体不同，商业配套需要根据实际情况适当调整。

完善的商业配套不仅能吸引更多的优质企业入驻，为整个产业园区带来经济效益，而且能对整个园区的高效运营起到“画龙点睛”的重要作用。

三、产业运营是驱动

产业运营是园区运营中最高层级的工作，对园区是否能健康有序长远地发展起到决定性作用，对产业园区是否能够形成一个完整的闭环、拉动地方经济起到关键性作用。由于产业运营的概念兴起的时间并不长，至今尚未有较为系统、全面的定论，因此在实践的过程中更需要不断摸索改善，从现有的产业园区中分析出优劣势，从而进一步优化园区的产业运营模式。

园区产业运营的主要包括产业招商、创业孵化培育、公共服务平台三大板块。

1、产业招商

产业招商必须严格依照前期园区的产业规划进行，坚持以园区定位落地为基础。招商需始终围绕园区的核心产业、重点产业以及辅助产业，极力聚集相关的上下游企业，严格选择、把控入驻企业的性质，形成产业集聚效应，才能打造真正意义上的“产业园区”,提升园区的专业价值，吸引投资资本进入。

2、创业孵化培育

创业孵化培育是指产业园区具备既能孵化也能培育企业的功能。针对创业初创企业提供孵化服务，对于成长型和成熟型企业提供深入的催化服务，也就是通常说的“孵化器+加速器”的模式。例如联合办公空间、政策指导、资金申请、技术鉴定、咨询策划、项目顾问、人才培训等，满足入驻企业多层次的创业发展需求。同时不断扶持园区规划产业的创新资源，为园区产业的持续发展注入新鲜的血液。

3、公众服务平台

公共服务平台是产业园区产业运营的重要载体和实现途径，也是最核心的内容。包含提供政府的工商、税务、人事、科技、文化、信息化等服务公共关系平台；金融、财务、法律、知识产权、技术转移、管理咨询等各领域的中介服务机构；报社、广播台、电视台、门户网站等文化宣传部门等。

物业管理、商业配套、产业运营就如同拉动产业园区的“三驾马车”，任一模块出现短板效应都会影响到园区的高效运作。要运营好一个具有品牌和示范效应的产业园区，必须牢牢把控好园区运营的这“三大巨头”。