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干货|装配式建筑全过程成本控制策略

作者: 艾三维软件 来源: 艾三维软件 发布日期: 2019.07.19

装配式建筑 成本管理,有别于传统的成本管理。不可将把眼睛只盯着比传统现浇价格高的构件价格,目前装配式建筑的增量成本中,可以努力降低的空间有限。拔高视野,从房地产开发的全局来看如何更好的开展装配式建筑的成本管理。

   采用EPC工程总承包模式、实施规模化和采用标准化设计等是解决装配式建筑造价偏高问题的内在因素。

    政府补贴、增值税计算、一定比例面积奖励、提前预售回款、节税节息等政策红利是弥补装配式建筑增量成本的外在因素。

   本文以房地产开发的时间顺序,分享 拿地、建设、销售3个阶段的成本管控经验。

一 、拿地阶段

   在房地产开发前期,需进行市场调研、可行性研究,为拿地提供参考数据。在此环节,房价是调研的核心内容,地方政府的装配式建筑鼓励政策和土地增值税政策是调研重点,预制构件 厂家的技术体系、资金实力和位置布局是调研关键。

1、房价是成本管控方向的决定性因素

    我国实行土地出让“招拍挂”制度,房产公司能接受的拍卖成交价一般不取决于土地成本本身,而往往由未来的房价的上涨预期来决定。房价的高低是消化预制率的核心指标,房价越高,预制率也可相应提高,以降低单位建造成本。

    这种现象在一、二线城市表现得尤为明显(北上广深等一线城市的房价达到5万/m2以上),拿地成本基本上不受装配式建筑增量成本的影响。在国外,如新加坡、日本等地,装配式建筑的增量成本早已不是制约建筑工业化发展的负面因素。在我国的三、四线城市,或房价低于1万元的地区应用装配式建筑技术的成本压力较大。

2、鼓励政策和土地增值税政策是影响利润的重要因素

    地方政府对于装配式建筑实行的组合式鼓励政策在一定程度上弥补了装配式建筑的增量成本。如面积奖励政策、现金补贴政策、提前预售政策等(上海规定完成主体结构1/2以上即可预售,沈阳市甚至规定主体结构出±0即可预售)。这些组合政策基本上弥补了装配式建筑的增量成本。

    同时,在拿地环节,更多的应关注政府补贴对土地增值税临界点的影响,《土地增值税暂行条例》规定对标准普通住宅实行免征土地增值税的优惠政策,如果因政府补贴而使土地增值率超过20%话,则房产公司不能享受标准普通住宅的免税待遇,有可能政府补贴100万,房产公司反而多缴1000万税,得不偿失。

3、构件厂精准调研是关键

   预制构件厂家的技术水平和位置布局也是一个重要的考虑因素。装配式混凝土结构体系有多种形式,各预制构件厂技术水平、生产设备不尽相同,如德国自动化程度较高的流水线生产设备就不太适合“胡子筋”的预制构件要求,其折旧费也高于普通国产的生产线;

    其次,预制厂的资金实力是必须考量的关键因素,压款结算是建材行业的普遍现象,预制构件厂一旦出现资金困难,施工进度受制的最终受害者必然是房产公司;再次是运距问题,如果预制构件厂与项目所在地的距离直接影响运输费。

二、建设阶段

    建筑安装环节包括了设计、采购(生产)和施工三个紧密相关的过程,该环节的成本比例达到80%以上,是成本控制的重点所在。

1、装配式设计是成本控制的关键要素

    设计对项目最终造价起决定作用,但目前装配式建筑设计处于重新起步阶段,大多数建筑设计院不具备装配式建筑专业设计能力,BIM技术的运用也处于摸索、起步阶段。这就促使房产公司提高整合能力,对传统设计、装配式深化设计、构件生产和施工单位的技术力量、项目具体情况进行整合,以便预制构件的生产、运输和施工,达到节约造价的目的。

    首先,在项目方案设计阶段确定合理方案。系统考虑到建筑方案对深化设计、构件生产、运输、安装施工环节的影响。在事前充分研究、事中密切配合,则会有效降低综合造价。

    其次,仔细测算预制率。不以满足政府规定的预制率为决策标准,而以项目需要的最优预制率为标准来进行拆分,过低或过高的预制率都将对造价产生不利的影响。装配式建筑设计时应遵循标准化、模块化,合理设计预制构件与现浇连接之间的构造形式,以便于生产和降低施工难度。

    然后,综合各专业进行全面审核。进行必须的辨析、归纳、协调和修改,才能真正减少事后修改,降低造价。如有可能,尽量采用BIM系统等先进技术完善图纸,事前发现问题并解决,确保建筑图和施工图的统一与完善。

2、采购管理的优化、创新

    预制构件的采购,要从预制率、技术体系、规模化、标准化、资金成本等多方面综合平衡,以实现房地产综合成本最优化。目前,预制构件的价格普遍偏高,上海大约在3000~4500元/m3左右(随着钢材、砼等价格上下浮动)。

    住建部科技中心对全国12个典型楼盘单栋楼与规模化应用装配式建筑的成本差异进行对比分析,发现规模化生产对降低生产成本的贡献较大,使构件单价降低了780元/m3,降幅约23%。

干货|装配式建筑全过程成本控制策略

 同时,预制构件的增值税率是17%,而建筑劳务、技术服务、纯劳务和运输的税率分别是11%、6%、3%和11%,都低于17%。将“采购并送货到指定地点”的传统购销模式进行优化,改为“甲供材+委托生产+购买技术+自提货”的采购模式,能有效降低预制构件的税负,从而降低预制构件的单价。

三 、销售阶段

1、提前预售

    由于有的地方政府均给予装配式房地产项目提前预售的鼓励措施,能有效地加快资金回收速度,降低利息支出,从而降低总成本。

    沈阳市规定“采用装配式建筑技术的开发建设项目,预制构件采购合同金额可计入工程建设总投资,金额达到总投资额的25%以上且施工进度达到正负零,即可办理《商品房预售许可证》。”以百米高层建筑为例,房产公司至少能提前一年取得《预售许可证》,如售价为15000元/m2,按50%预售率和8%的利率计算,能获得边际利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在现金为王的房地产业,边际利息收益效果是极其明显的,甚至直接超过了装配式房地产项目的增量成本。房价越高,边际利息收益越大。

2、销售税费

    房地产项目的综合税负能达到10%~15%左右,甚至更高,土地增值税是推高税负的主要因素。土地增值税以增值额为计缴基数,税率分为30%、40%、50%和60%四档,可按房地产开发成本总额加计扣除20%;同时对增值率低于20%的普通住宅免征土地增值税,所以提高成本是管控销售增值率的最有效手段。如果管控到位,可获得很好的节税效果。

    首先,应用装配式建筑技术的增量成本大约为300元/m2~600元/m2,百米高的住宅楼一般从6层以上开始装配,全楼的单位增量成本为250元/m2~417元/m2。按土地增值税政策规定可以加计扣除20%,即按300元/m2~600元/m2扣除再计算增值率。在售价不变的情况下,装配式建筑的增量成本及其加计扣除金额之和冲减了增值额,按40%税率计算的话,可以节税120元/m2~200元/m2。

    其次,准确把握普通住宅的免税标准,将增值率控制在20%以下,装配式房地产项目的节税效果将更加明显。沈阳市规定“在认定普通商品住宅价格标准时,采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高300元;采用全装修的住宅每平方米提高1000元;采用装配式建筑技术及全装修的住宅每平方米提高1300元。”这项优惠政策可能比直接补贴500万元更实惠,因为土地增值税的平均税负约为3%~5%左右,一亿的销售额就可能产生300万~500万的土地增值税。如果房地产项目的增值率处于20%临界点上下时,提高装配式房地产项目的扣除标准而将增值率控制在20%以下,将直接免征土地增值税。一个10亿元的住宅项目如果享受免征土地增值税的话,按3%的税率计算,将节税3000万元。可见,装配式建筑技术带来的政策红利是极其明显的。

总结

    装配式建筑成本管理,我们要抓住与传统建筑的差异特征,实施针对性的管理方法。从房地产开发的全局来看,不仅要看装配式建筑增量成本,更要着眼于全局,看政策、看税收、看设计、看采购模式等,算全项目、全过程开发的经济大帐。

    高房价下,装配式建筑增量成本对开发总成本的影响小到可以忽略。政府的鼓励政策弥补了部分装配式建筑增量成本。提前预售而减少的财务成本,甚至大于装配式增量成本。成本增加及其加计扣除金额之和冲减了增值额,可以节税120元/m2~200元/m2。在方案设计阶段,系统考虑深化设计、构件生产、运输、安装施工环节的影响,让构件规模化、标准化生产,减少事后修改,降低造价。

    经济学原理证明了成本问题不是制约新技术、新产业发展的根本因素,建筑产业节能增效、转型升级的需要才是装配式建筑发展的强大引力,房价和政策是引领装配式房地产项目快速应用的助推剂。综上分析,装配式房地产项目的开发全过程成本是可控的,如何利用好国家和地方政府一系列鼓励、奖励性政策,算开发全过程的大账,才是上上之策。

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