BIM在房地产企业的应用
2019/07/17
BIM在设计，施工，运维等不同阶段都有不同的运用；它可以是设计工具，也可以是分析、展示工具，同时也说是项目沟通的新窗口。
国内首批实践BIM应用的设计师、上海陆誉工程设计管理有限公司副总经理、陆道文创集团BIM设计中心的创始人孙亚莉，在接受中国资本观察记者的独家专访时表示，传统的二维模式设计到现场施工时通常会造成大量的变更，而BIM的应用可以有效规避这些二维设计先天存在的缺陷。传统方式的项目即使在施工准备阶段有深化设计，也只是在二维图纸上解决，无法从三维空间上以及整体协调上进行高效决策。
举例来讲：我们曾做过的一个大连商业地产项目；在外立面材料选择上，甲方一直很难决策，起初先选择在局部试验，看实际效果，然后再全部应用。当时看局部的时候，材料的选择和效果还不错，等到全部一栋楼都做好了，却发现和预期的效果完全两个样子，这个时候只能全部拆掉重新来一遍。有了BIM之后，就可以利用BIM的模拟性，在计算机上的三维模型里直接比对材料，比对效果，快速高效做决策；而不是要等到都做好了，再去发现决策已经做错了。
有人认为没有BIM一样可以建帝国大厦，美国建帝国大厦的时候他们只用了两年时间，很多技术已经很成熟了，那BIM的价值究竟体现在哪里呢？对此，孙亚莉指出，没有BIM技术以前，金字塔，艾菲尔铁塔都可以被造出来，那个时候的前辈们就非常具有智慧，并且十分注重分工协作。1929年美国建的帝国大厦是当时世界的领先水平。但是放到今天，用今天的技术和经验去审视，我们其实还有很多地方可以做的更好，比如流程更加合理，成本更加透明，空间使用更加合理，对未来的预留空间考虑更加充分。不同的时代有不同的技术和不同的作品。今天，我们能看到数字化 BIM技术应用更多更好的建筑作品，比如上海中心、迪士尼、还有珠港澳大桥等等。
BIM刚开始在国内起步的时候，面临最大的问题就是要消除客户的疑虑，建立客户对BIM的信心。大部分地产商在选择应用BIM时总会有个错误的观念：应用BIM就要额外地支出一笔费用。事实上，传统方式下的项目在施工过程中发生的变更费，导致拆除重建等浪费的成本，往往是前期BIM支出的几十倍。应用BIM后，前期花费可以弥补后期拆除重建的成本，这样不仅大大节约了费用，提高了效率，而且有效的做到管理前置。陆道文创陆誉设计去年签约的恒明珠金融大厦，是迄今为止孙亚莉的团队最满意的项目之一。一方面，客户对BIM的认知和接受度比较高，前期沟通的工作进展非常顺利；另一方面，他们吸取了之前项目的经验，服务流程和理念不断提升，直接站在客户的角度提出解决方案。最终，团队以一个中高端价位成功中标，而不是以最低价中标。
BIM对中国房地产企业来说，最直接的影响，就是促进建筑行业的流程、生产方式的革新，提升行业生产效率和技术进步。最明显的体现在管理前置，减少浪费和碳排放，降低决策成本，精细化建造。其次，未来房地产行业的核心竞争力，是产品低成本，高品质。如何能实现产品的从研发，到虚拟产品的模拟，到最终建造落地，全过程实现动态成本管理，把决策主动权掌握在自己手里，这个就要依赖于房企领先的技术管理手段。目前像万科提出的住宅产业化，预制装配式都是基于BIM技术的管理方式。
目前万达、万科、龙湖、碧桂园等地产商都建立了BIM团队，这是十分必要的，否则地产公司无法把BIM作为一个可持续地管理抓手。商业地产BIM的应用，国内的典型代表就是万达的BIM总发包模式。万达BIM总发包模式，前期投入非常大，在国际上也属于比较领先的地位。他们的四方管理平台相当于制造业的ERP系统，通过数字化、信息化的模型，把所有的决策和协调都在这个平台上实现。万达广场作为他们一个标准化的产品，在BIM总发包模式下，从设计到施工全程需要创建12个专业的BIM模型，严格按照万达BIM模型手册去实施，最主要的是能实现一键算量，实时进行动态成本管控，让很多管理的工作能提前决策。客观的说，BIM总发包模式在管理理念和技术研发上都是属于国内非常领先的。
任何事物都有两面性，BIM也不是完美无缺的；目前，仍旧有一些问题在制约着国内BIM的发展。比如：国内的BIM主流软件都是国外的研发逻辑和思路，本土化支持不够，而且对硬件的要求和依赖非常高。其次BIM的人才缺失、行业标准仍旧以二维为主三维为辅等。另外，目前市场上，很多人都在过度鼓吹BIM，认为只要是BIM模型就能带来正面的影响，这是错误的观念。"如果要应用推行BIM，就必须有专业化的团队。BIM的应用绝不是简单创建一个模型而已，只有依赖专业化的团队，借助专业化工程的经验，采用BIM技术手段，才能为客户带来有效和有价值的专业化服务。"孙亚莉重点指出。模型创建的背后就是你对设计和施工的理解；这里面就要有不同界面的逻辑和层次。站在不同项目方的角度，针对不同的需求，模型创建的标准都是不一样的。举例来说如果你创建的模型需要计算工程量，那么你在创建模型的时候就不能只有设计师思维，必须是工程量计算的思维和模型创建原则。很多人都误以为能创建BIM模型就能提供BIM服务，这个是非常错误的；创建正确的BIM模型只是最基本的，能提出合理化和优化建议，以及前瞻性问题发现，最终还是离不开专业化团队的智慧经验。
为了更好的规范BIM，促进其稳定有序发展，2017年5月，住建部正式批准《建筑信息模型施工应用标准》为国家标准，自2018年1月1日起实施。2017年10月，上海市人民政府办公厅印发《关于促进本市建筑业持续健康发展的实施意见》提出，到2020年，上海市政府投资工程全面应用BIM(建筑信息模型)技术，实现政府投资项目成本下降10%以上，项目建设周期缩短5%以上，全市主要设计、施工、咨询服务等企业普遍具备BIM技术应用能力，新建政府投资项目在规划设计施工阶段应用比例不低于60%。
这些政策的出台对BIM及房地产都产生了一定的影响。孙亚莉作为国内首批官方认证BIM专家，参与起草了国家级P-bim标准，主编了中国首部BIM应用指南《上海市建筑信息模型应用指南2015（版）》和2017版。她指出，一项新技术的发展和推广，肯定离不开政府的支持和相应的政策鼓励。在BIM技术的推广上，政府有效的发挥了两方面的作用：一是带头示范，起到正面引领的作用；二是出台鼓励的政策和相应的标准；比如新加坡政府为鼓励企业应用BIM技术，直接奖励容积率。在国内，上海市政府推行BIM的力度比其他城市都要大，目前相应的标准和指南都已经落地。在装配式保障性住房的BIM应用上，给予全过程25元/平米的补贴。目前浙江、福建、深圳、广州等地方政府都有出台相应的政策和标准。这些政策的出发点都希望推动BIM在房地产上的应用发展。
BIM必定是建筑业未来发展的趋势。现在上海市新建的项目大约70%-80%都会用到BIM技术。2019年，银科控股将在上海西虹桥商务区建成总部大楼，它由原上海中心设计公司Gensler完成方案设计，陆道文创陆誉设计作为BIM咨询单位也很荣幸参与其中。孙亚莉表示，目前BIM已经是一个初具规模效应的产业，目前产业规模大约有30-50亿；BIM的发展势头会更加理性，也会更加迅猛，预计未来能达到百亿级的规模。过去的10年，大家都在想怎么把模型做好；未来，大家会更多地会想怎么把信息数据用好。
从宏观层面来说，中国的城市化水平在国际上相对而言还是比较低的；这意味着我国的城市化发展空间还很大；也就是说我国建筑业的发展至少还有很长一段路程要走；另外一方面；，BIM时代已经来到每个建筑人的身边。
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